Souvent méconnue du grand public, la SCI de construction-vente (SCCV) est pourtant un outil redoutablement efficace pour les investisseurs et promoteurs désireux de conjuguer souplesse juridique et optimisation fiscale dans leurs projets immobiliers. Le point sur le sujet avec Claire & John Bengtsson !
Une SCI taillée pour la construction et la revente
A la différence des SCI classiques, conçues pour la gestion ou la transmission d’un patrimoine, la SCCV a un objectif très ciblé, à savoir construire pour vendre. C’est sa vocation première, définie par un cadre légal précis issu du Code de la construction et de l’habitation. L’idée ? Permettre à deux associés ou plus de s’unir pour monter une opération de, sans passer par les lourdeurs d’une société commerciale classique.
Dans cette configuration, pas question de conserver les biens ou de les louer. Une fois l’immeuble sorti de terre, l’objectif est de vendre, en totalité ou par lots, et encaisser la plus-value. C’est ce qui rend la SCCV si prisée des promoteurs immobiliers, qui y voient une structure souple, agile, et adaptée à la temporalité rapide du marché.
Une création accessible et un fonctionnement maîtrisé
Créer une SCCV ne relève pas du parcours du combattant. Pas de capital minimum exigé, possibilité d’inclure des apports en numéraire, en nature ou même en industrie. Les statuts peuvent être personnalisés selon les besoins, et l’immatriculation suit le circuit classique des sociétés civiles. Une fois créée, la société bénéficie d’une autonomie juridique complète, avec un gérant – désigné par les statuts ou dans un acte séparé – pour piloter les opérations.
Mais la véritable originalité réside dans son régime fiscal. La SCCV est une SCI dite « transparente » : les bénéfices ne sont pas taxés au niveau de la société mais directement entre les mains des associés, au prorata de leur participation. Un choix judicieux pour les projets de courte durée, surtout lorsqu’un déficit temporaire est anticipé. Néanmoins, les associés peuvent à tout moment opter pour l’impôt sur les sociétés si cela s’avère plus avantageux.
La SCCV, outil incontournable des projets à but lucratif
Pourquoi choisir une SCCV plutôt qu’une autre forme ? Tout simplement parce qu’elle est la seule SCI autorisée à exercer une activité de construction en vue de la revente. Si l’intention est de faire du profit via la promotion, aucune autre structure relevant du régime des SCI ne vous offrira ce cadre légal. Là où une SCI de gestion se consacre à la location et au patrimoine, la SCCV est, elle, résolument tournée vers la création de valeur.
Ce statut permet aussi de bénéficier d’une grande liberté dans la composition de l’actionnariat. Toute personne physique ou morale, quelle que soit sa nationalité, peut devenir associée. Et les projets portés peuvent aller de la transformation d’un immeuble ancien à la construction sur terrain nu, en passant par la rénovation lourde ou le montage d’un bail à construction.
A chaque projet sa structure, mais la SCCV pour le neuf à revendre
Vous l’aurez compris à ce stade, la SCCV n’est pas la solution universelle pour tous les projets immobiliers. Mais dès lors qu’un objectif spéculatif est visé – construire pour vendre et réaliser une plus-value –, elle devient incontournable. Sa souplesse de création, son régime fiscal favorable, sa capacité à accueillir tous types d’investisseurs en font une arme redoutable pour ceux qui veulent passer de la pierre à l’opération financière maîtrisée.
Et si elle ne permet pas aux associés de récupérer les biens construits pour leur usage personnel, elle leur offre en revanche une opportunité unique de transformer une vision immobilière en rentabilité concrète. C’est ce qui fait de la SCCV un véritable catalyseur de projets bien ficelés, et un allié de poids pour les bâtisseurs d’aujourd’hui.