Servitudes de droit de passage, de voisinage, d’urbanisme, de quartier… La servitude est une contrainte, une charge imposée au propriétaire d’un bien immobilier qu’on appelle « fonds servant », au profit d’un propriétaire d’un autre bien, appelé « fonds dominant ». Le point sur le sujet avec Frederic Ducourau.
Servitude : définition
Selon l’article 637 du Code civil, la servitude est une charge imposée à un bien immobilier, qu’il soit bâti on non, appelé fond servant, pour l’usage ou l’utilité d’un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire, désigné comme fonds dominant. Concrètement, la servitude sert à assurer l’utilisation d’un bien. Il peut s’agir, par exemple, d’une servitude de vue, qui consiste à respecter l’intimité dans les relations de voisinage. Il peut également s’agit d’une servitude de droit de passage, qui permet d’accéder à une parcelle enclavée par exemple.
Par ailleurs, il faut savoir qu’il existe différentes catégories de servitudes, trois pour être plus précis, à savoir :
- Les servitudes liées à la situation naturelle des lieux ;
- Les servitudes imposées par la loi : d’utilité publique, d’intérêt privé… ;
- Les servitudes par le fait de l’homme : servitude de passage, interdiction de construire… Cette catégorie de servitudes n’est opposable à l’acheteur d’un bien qu’à condition qu’elle soit mentionnée dans le titre de propriété, ou alors si la convention de servitude a été publiée à la conservation des hypothèques.
Quel est le rôle d’un notaire dans une servitude ?
Accessoire du droit de propriété, la servitude est perpétuelle, sauf dans le cas où les parties prévoient qu’elle soit temporaire par une convention. Cela dit, elle ne peut être constituée, et encore moins modifiée par une convention que par un acte authentique. Celui-ci doit être publié pour produire des effets à l’égard des tiers, particulièrement à l’égard des propriétaires ultérieurs. Vous l’aurez donc compris, l’intervention du notaire est essentielle pour établir cet acte notarié. Ce dernier a pour objectif de fixer l’assiette de la servitude, comme le fait de prévoir le tracé dans le cadre d’une servitude de passage. Il va également déterminer l’indemnité due, éventuellement, par le bénéficiaire de la servitude. A ce propos, sachez que l’indemnisation peut prendre la forme d’un capital versé en une fois, ou d’une redevance périodique.
Le point sur l’extinction des servitudes ?
Oui, les servitudes s’éteignent, et elles le font principalement de 3 manières. D’abord, une servitude peut s’éteindre par l »impossibilité de l’utiliser. Pour comprendre ce principe, prenons l’exemple de la création d’un trottoir sur le fonds dominant, rendant ainsi l’usage d’un droit de passage impossible. Elle peut aussi s’éteindre par l’unification de la propriété du fonds dominant et du fonds servant aux mains d’un seul propriétaire. Enfin, la servitude s’éteint par le non-usage pendant une durée de 30 ans, qu’elle soit légale ou conventionnelle. Cela dit, il faut savoir qu’en cas d’enclave, la servitude légale de passage ne s’éteint pas par le non-usage. Il en va de même pour la mitoyenneté. Aussi, les servitudes par convention peuvent s’éteindre d’un commun accord entre les parties. Elles s’éteignent aussi par renonciation du propriétaire du fonds dominant.