Les notaires sont quasi unanimes : le marché de l’immobilier a récemment évolué, passant d’un état où les vendeurs avaient la main à une situation où les acheteurs ont davantage de pouvoir, avec des délais de vente qui s’allongent et une augmentation des négociations sur les prix. Résultat : il faudra attendre pour une éventuelle baisse des prix de l’immobilier. Le point sur le sujet avec Frédéric Ducourau.
Un volume de transactions exceptionnellement élevé
Les notaires ne s’attendaient pas à autant de transactions immobilières cette année. Après un record de presque 1,2 million de ventes de logements anciens en 2021, les volumes ont commencé à lentement diminuer et devraient atteindre environ 1,1 million cette année, ce qui reste très élevé, selon les représentants du Conseil supérieur du notariat lors d’une conférence de presse sur le bilan de l’année immobilière 2022. Cette légère baisse fait suite à plusieurs années exceptionnelles, caractérisées par une redistribution territoriale en faveur des villes moyennes et des maisons suite à l’épidémie de Covid, tout cela avec une fluidité parfaite du marché grâce à des taux d’emprunt exceptionnellement bas. Aujourd’hui, le contexte a beaucoup changé, mais les notaires constatent que le taux de rotation du parc immobilier reste élevé, environ 3,6 % (4 % au plus haut). Le parc immobilier français, composé de 36 millions de logements, augmente chaque année d’environ 1 % (un peu moins actuellement en raison de difficultés dans le logement neuf).
Les prix explosent à Rennes
Selon les notaires, les prix des appartements devraient augmenter de 4,5% en métropole française en 2022, avec une augmentation de seulement 1% à Paris et de 6% en province. Pour les maisons, les projections indiquent des augmentations de 7% en métropole et en province, avec une augmentation de 3% à Paris. Parmi les 18 plus grandes villes de France, selon un bilan des notaires, Paris est la seule à avoir enregistré une légère baisse de son prix au m² médian (-1% à 10.590 €/m²) sur les 9 premiers mois de 2022. Cependant, Lyon, Bordeaux et Toulouse ont également enregistré de faibles augmentations de prix ne dépassant pas 1%. Les villes de Marseille, Montpellier et Rennes ont enregistré les hausses de prix les plus fortes, de l’ordre de 7%. Rennes reste en outre la ville où les prix ont le plus augmenté en 5 ans, avec une hausse de près de 60%.
La baisse des prix, ce n’est pas pour demain
Selon les notaires, il est logique de s’attendre à une poursuite de la baisse des volumes de transactions immobilières en 2023 en raison de l’augmentation significative des taux d’emprunt qui a déjà entraîné une réduction de la présence de clients jeunes et de ménages à revenus modestes dans les études notariales. Maître Edouard Grimond, porte-parole du Conseil supérieur du notariat responsable de l’immobilier et du logement, a déclaré que « le ralentissement de la hausse des prix s’est enclenché quand bien même la baisse n’est pas pour tout de suite. Sur le moyen terme, en revanche, nous restons prudents dans nos prévisions, la situation macro-économique et le contexte géopolitique demeurant incertains. Dans un contexte de sobriété énergétique, la qualité des biens vendus pourrait avoir un impact grandissant sur les prix ». De son côté, le groupe bancaire BPCE a indiqué qu’il ne s’attendait pas à une baisse générale des prix avant le quatrième trimestre 2023 en raison de l’inertie du marché de l’immobilier.